Le droit des locataires et des propriétaires est en constante évolution pour s’adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier et aux besoins de la société. Cet article dresse un panorama des dernières évolutions législatives et jurisprudentielles qui ont modifié le paysage juridique en matière de logement, afin de vous informer sur vos droits et obligations en tant que locataire ou propriétaire.
1. La loi ELAN et ses principales mesures
La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN) a apporté de nombreuses modifications au droit des locataires et des propriétaires. Parmi les principales mesures, on peut citer :
- La création du bail mobilité : destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle, ce nouveau type de bail d’une durée comprise entre 1 et 10 mois est exempt de dépôt de garantie et est renouvelable une fois dans la limite d’une durée totale de 10 mois.
- La simplification des règles d’encadrement des loyers : la loi ELAN prévoit un dispositif plus souple que celui instauré par la loi ALUR, permettant aux collectivités territoriales volontaires d’expérimenter l’encadrement des loyers pendant 5 ans.
- L’encadrement des honoraires de location : la loi ELAN précise que les honoraires de location doivent être partagés équitablement entre le locataire et le propriétaire et fixe des plafonds pour ces honoraires.
- La lutte contre les logements insalubres : la loi ELAN renforce les pouvoirs des maires et des préfets pour lutter contre l’habitat indigne et prévoit la création d’un fichier national des immeubles faisant l’objet d’une interdiction d’habiter.
2. Les évolutions jurisprudentielles récentes
Outre les modifications législatives, la jurisprudence a également fait évoluer le droit des locataires et des propriétaires. Parmi les décisions marquantes, on peut citer :
- La responsabilité du bailleur en cas de trouble anormal de voisinage causé par un autre locataire : la Cour de cassation a considéré dans un arrêt du 15 novembre 2018 que le bailleur est tenu de garantir au locataire une jouissance paisible du logement, même en cas de trouble anormal de voisinage causé par un autre locataire (Cass. civ. 3e, 15 novembre 2018, n° 17-26.156).
- L’inapplicabilité des clauses abusives aux baux d’habitation : la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 12 septembre 2019 que les dispositions du code de la consommation relatives aux clauses abusives ne sont pas applicables aux contrats de bail d’habitation, dès lors que le locataire n’a pas la qualité de consommateur (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019, n° 18-19.653).
- La responsabilité du locataire en cas de défaut d’entretien des lieux loués : la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 13 juin 2019 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon ou force majeure (Cass. civ. 3e, 13 juin 2019, n° 18-15.102).
3. Les perspectives d’évolution du droit des locataires et propriétaires
Plusieurs projets législatifs et réglementaires pourraient venir impacter le droit des locataires et des propriétaires à court ou moyen terme :
- La réforme du droit de la copropriété : la loi ELAN a habilité le gouvernement à réformer par ordonnance le régime juridique de la copropriété des immeubles bâtis, afin notamment de moderniser et simplifier les règles applicables aux syndicats de copropriétaires.
- L’extension de l’encadrement des loyers : plusieurs collectivités territoriales ont manifesté leur volonté d’expérimenter l’encadrement des loyers prévu par la loi ELAN, ce qui pourrait conduire à une extension progressive de ce dispositif à d’autres villes.
- La mise en œuvre du plan « Logement d’abord » : ce plan gouvernemental vise notamment à favoriser l’accès au logement des personnes sans domicile, en simplifiant les démarches et en développant l’offre de logements sociaux et intermédiaires.
Il est essentiel pour les locataires et les propriétaires de se tenir informés des évolutions législatives et jurisprudentielles en matière de logement, afin de connaître leurs droits et obligations et d’adapter leurs pratiques contractuelles en conséquence. N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans la gestion de vos biens locatifs ou pour défendre vos intérêts en cas de litige.